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Wir sehen große Herausforderungen im Wohnungssektor: Urbanisierung, Klimawandel und demographischer Wandel. Diese betreffen Unternehmen und Gesellschaft gleichermaßen. Die daraus resultierenden Investitionen in den Bestand und Neubau dürfen jedoch nicht zulasten der Mieter:innen erfolgen und müssen sozialverträglich ausgestaltet sein. Daher stellen wir zukünftig die individuelle Leistungsfähigkeit des Einzelnen in den Mittelpunkt und wollen unseren Mieter:innen so die Angst nehmen, im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme oder aufgrund eines zukünftigen Mieterhöhungsverlangens ihre Wohnung zu verlieren.

Weitere Fragen und Antworten zu unserem Mieterversprechen finden Sie hier.

Bei Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung schöpfen wir nicht die zulässigen 8 % Umlage aus, sondern kappen sobald die jeweilige Bruttowarmmiete einen Anteil von 30 % des Haushaltsnettoeinkommens überschreiten würde. In vielen Fällen bedeutet das, dass wir komplett auf eine Umlage verzichten und die gesamten Kosten selbst tragen. Bei Mieterhöhungen nach Mietspiegel können unsere Mieter:innen finanzielle Härte anmelden, sobald die erhöhte Nettokaltmiete einen Anteil von 30 % des Haushaltsnettoeinkommens überschreitet – selbst wenn der Mietspiegel weitere Erhöhungen erlauben würde. Darüber hinaus vergeben wir seit dem Inkrafttreten unseres Mieterversprechens 25 % unserer Wohnungen an Menschen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben bzw. an besondere Bedarfsgruppen.

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In Berlin liegt die durchschnittliche Miete im Bestand der Deutsche Wohnen bei 7,11 Euro/m². Damit liegt sie nur geringfügig über der Durchschnittsmiete von 6,79 Euro/m², die der neue Berliner Mietspiegel 2021 ausweist.

Deutschlandweit zahlen die Mieter:innen der Deutsche Wohnen durchschnittlich 7,15 Euro/m². Zum Vergleich: Laut F+B-Mietspiegelindex betrug die durchschnittliche Miete im Jahr 2020 deutschlandweit 7,11 Euro/m².

Betrachtet man nur die neu vermieteten Wohnungen so liegt die aktuelle Durchschnittsmiete der Deutsche Wohnen bei 8,93 Euro/m². Das liegt deutlich unter der durchschnittlichen Angebotsmiete von 10,15 Euro/m², die der CBRE Berlin Wohnmarktreport für 2020 angibt.

Grundsätzlich hält die Deutsche Wohnen den Mietspiegel für ein geeignetes Instrument zur Ermittlung der lokal vergleichbaren Miete. Ein qualifizierter Mietspiegel muss jedoch nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und statistisch fundiert sein. Aus unserer Sicht erfüllt der Berliner Mietspiegel diese Anforderungen bisher nicht.

Dennoch unterstützt die Deutsche Wohnen die Entscheidung des Berliner Senats, den Mietspiegel 2021 per Index fortzuschreiben. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum sogenannten Mietendeckel ist es besonders wichtig, gemeinsam Lösungen für die Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes zu entwickeln. Eine indexierte Miete kann dabei ein richtiger Ansatz sein, um bundeseinheitliche und nachvollziehbare Standards zu erreichen.

Die Deutsche Wohnen wird den Berliner Mietspiegel so wie bisher für die Überprüfung der Miethöhe heranziehen und auch weiterhin auf andere zulässige Mittel wie Vergleichswohnungen oder Gutachten verzichten.

Im Jahr 2019 haben sich unsere Mieten um 3,4 % erhöht, wobei davon 1,9 Prozentpunkte auf die Neuvermietung entfielen. Rechnet man diese heraus, sieht man, dass sich unsere Bestandsmieten vor Einführung des Mietendeckels im Durchschnitt um moderate 1,5 % erhöht haben, inklusive Sanierungen.

Mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen reinvestieren wir in die Instandhaltung und Sanierung unserer Bestände.

Der Gewinn der Deutsche Wohnen setzt sich aus dem Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung, aber auch den Ergebnissen aus anderen Geschäftssegmenten zusammen. Einen besonders großen Einfluss auf die Höhe des Betriebsergebnisses hat die Neubewertung unserer Immobilien. Durch die hohe wirtschaftliche Dynamik und den großen Zuzug in die Metropolregionen steigt der Wert unserer Immobilien. Dies schlägt sich auch im Betriebsergebnis nieder und macht den Großteil des Ergebnisses aus.

Unser Geschäftsmodell kann nur nachhaltig und langfristig funktionieren. Die Dividendenrendite der Deutsche Wohnen liegt bei rund 2,5 %. Eine Dividendenrendite ist die auf den Durchschnittskurs der Aktie bezogene, prozentuale Ausschüttung für die Aktionäre. Mit dieser Rendite liegt die Deutsche Wohnen leicht unter dem Durchschnitt aller 30 DAX Unternehmen.

Nein, im Jahr 2020 hat die Deutsche Wohnen insgesamt rund 365 Mio. Euro (36 Euro pro m²) in den Bestand investiert. Von den Gesamtinvestitionen in Instandhaltungen und Sanierungen entfielen rund 29 % auf Instandhaltungen, rund 29 % auf Maßnahmen im Rahmen eines Mieterwechsels, rund 30 % auf nicht umlagefähige Instandhaltungen im Rahmen von komplexen Sanierungsprojekten und rund 13 % auf umlagefähige Modernisierungsaufwendungen.

Insgesamt hat die Deutsche Wohnen allein in den vergangenen drei Jahren rund 1,25 Milliarden Euro in die Sanierung und den Erhalt ihres Gebäudebestandes investiert.

 

Die Deutsche Wohnen spekuliert nicht mit Wohnungen. Vielmehr sind wir an einer langfristigen Bewirtschaftung unserer Bestände interessiert. Deshalb halten wir unsere Immobilien im Zuge von Sanierungen technisch und energetisch auf einem zeitgemäßen Stand, statten sie marktüblich und generationengerecht aus und passen sie den neuen Anforderungen und Möglichkeiten im digitalen Bereich an.

Die Deutsche Wohnen ist mit rund 110.000 Mietwohnungen zwar das größte private Wohnungsunternehmen in Berlin, hat bei über 1,9 Millionen Wohnungen in der Stadt aber nur einen Marktanteil von ca. 6 %. Städtische Gesellschaften halten im Vergleich dazu zusammen mehr als 320.000 Wohnungen. Dies entspricht einem Anteil von ca. 17 %.

Im Falle einer Modernisierung können unsere Mieter:innen natürlich einen finanziellen Härtefallantrag stellen, sollte die Modernisierungsumlage für sie nicht tragbar sein. Bereits im Rahmen des Ankündigungsschreibens weisen wir darauf auch proaktiv hin. Im Anschluss bestätigen wir dem Mietenden, dass wir den Umstand bei uns vermerkt haben und unaufgefordert zum Zeitpunkt der Umlagenabrechnung auf ihn zukommen.

Für die Härtefallregelung setzt die Deutsche Wohnen die Bruttowarmmiete an. So stellen wir sicher, dass unsere Mieter:innen nicht mehr als 30 % ihres Haushaltsnettoeinkommens aufgrund der Umlage der Modernisierungskosten für die Miete aufwenden müssen. Voraussetzung hierfür ist die fristgemäße Anzeige des Härtefalls und zum Zeitpunkt der Modernisierungsumlage ein entsprechender Nachweis über die Einkommenssituation (z. B. die Gehaltsabrechnung, Renten- und Bewilligungsbescheide usw.).

Wenn die eingereichten Unterlagen eine finanzielle Härte bestätigen, reduziert sich die Modernisierungsumlage entsprechend – bis hin zu einem kompletten Verzicht.

Im Jahr 2020 hat die Deutsche Wohnen für Instandhaltungen, Modernisierungen und Instandsetzungen insgesamt rund 365 Millionen Euro in den Bestand investiert. Der Großteil dieser Investitionen ist nicht umlagefähig. Diese tragen wir selbst.

Beispiel: In der Eisenbahnersiedlung in der Gallwitzallee (Berlin-Lankwitz) werden rund 70 % der Gesamtinvestitionen auf die Instandsetzung verwendet und deshalb ausschließlich von uns getragen. Die verbleibenden 30 % sind die Basis für die gesetzlich zulässigen Umlage von 8 % – natürlich unter der Berücksichtigung individueller finanzieller Härtefallregelungen.

Ja, wir unterstützen seit vielen Jahren Frauen, die Opfer häuslicher Gewalt geworden sind. Dabei arbeiten wir eng mit verschiedenen Frauenhäusern und Hilfsorganisationen zusammen und unterstützen mit Wohnraum. Seit 2019 engagieren wir uns in Kooperation mit dem Sozialdienst katholischer Frauen e.V. (SkF) im Projekt „Housing First für Frauen“, das obdachlosen Frauen ein sicheres und gewaltfreies Leben in den eigenen vier Wänden ermöglicht. Außerdem haben wir im vergangenen Jahr auch rund 11 % der Gewerbeflächen in unserem Bestand an soziale Einrichtungen vermietet, häufig stark mietreduziert.

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