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Themen

Wir sehen große Herausforderungen im Wohnungssektor: Urbanisierung, Klimawandel und demographischer Wandel. Diese betreffen Unternehmen und Gesellschaft gleichermaßen. Die daraus resultierenden Investitionen in den Bestand und Neubau dürfen jedoch nicht zulasten der Mieterinnen und Mieter erfolgen und müssen sozialverträglich ausgestaltet sein. Daher stellen wir zukünftig die individuelle Leistungsfähigkeit des Einzelnen in den Mittelpunkt und wollen unseren Mieterinnen und Mietern so die Angst nehmen, im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme oder aufgrund eines zukünftigen Mieterhöhungsverlangens ihre Wohnung zu verlieren.

Weitere Fragen und Antworten zu unserem Mieterversprechen finden Sie hier.

Bei Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung schöpfen wir nicht die erlaubten acht Prozent Umlage aus, sondern kappen sobald die jeweilige Bruttowarmmiete einen Anteil von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens überschreiten würde. In vielen Fällen bedeutet das, dass wir komplett auf eine Umlage verzichten und die gesamten Kosten selbst tragen. Bei Mieterhöhungen nach Mietspiegel können unsere Mieter finanzielle Härte anmelden, sobald die erhöhte Nettokaltmiete einen Anteil von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens überschreitet – selbst wenn der Mietspiegel weitere Erhöhungen erlauben würde. Darüber hinaus werden wir ab dem 1. Juli 2019 25 Prozent unserer Wohnungen an Menschen vergeben, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben bzw. an besondere Bedarfsgruppen.

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In Berlin lag die durchschnittliche Miete laut Berliner Mietspiegel von 2019 bei 6,72 Euro pro m², während die durchschnittliche Miete im Bestand der Deutsche Wohnen in Berlin 2018 nur 6,70 Euro pro m² betrug.

Deutschlandweit zahlten Mieter im Jahr 2018 durchschnittlich 6,92 Euro pro m². Im Vergleich: die Mieter der Deutsche Wohnen zahlten 2018 deutschlandweit eine durchschnittliche Miete von 6,64 Euro pro m².

Betrachtet man nur die neu vermieteten Wohnungen so lag die Durchschnittsmiete der Deutsche Wohnen in Berlin 2018 bei rund 9 Euro pro m². Damit lag sie deutlich unter der durchschnittlichen Neuvermietungsmiete von 10,34 Euro pro m², die der CBRE Berlin Wohnmarktreport ausweist.

Die Deutsche Wohnen hält den Mietspiegel grundsätzlich für ein geeignetes Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel muss jedoch nach wissenschaftlichen Regeln erstellt und statistisch fundiert sein. Diesen Anspruch erfüllt der Berliner Mietspiegel aus unserer Sicht nicht.

Ungeachtet dessen wenden auch wir den Berliner Mietspiegel an.

Vorab zur Erklärung: Der Berliner Mietspiegel ist ein komplexes Instrument. Er besteht aus einem sogenannten qualifizierten Teil – der Mietwerttabelle – und einem nicht qualifizierten Teil – der Orientierungshilfe mit ihren wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen.

Eine Wohnung wird zunächst anhand bestimmter Kriterien wie zum Beispiel ihrer „Lage“ und ihrem „Baualter“ in ein Tabellenfeld eingeordnet. Mit der Orientierungshilfe wird dann der genaue Mietwert zwischen dem Unterwert und dem Oberwert des jeweiligen Tabellenfeldes bestimmt.

An der Mietwerttabelle kritisieren wir insbesondere die bisher mangelhafte und nicht wissenschaftlich-statistisch fundierte Datenerhebung und Datenverarbeitung. Diese Kritik ist durch mehrere unabhängige, gerichtlich eingeholte Statistikgutachten bestätigt worden.

An der Orientierungshilfe kritisieren wir die Art und Weise ihrer Erstellung sowie die unausgewogene Gestaltung. So werden zum Beispiel ein hochwertig ausgestattetes Bad oder eine barrierearme Wohnungsgestaltung mit mehreren tausend Euro Herstellungskosten genauso bewertet wie ein Eckventil für einen Geschirrspülanschluss oder eine günstige Spüle.

Insgesamt haben sich unsere Mieten 2018 um 3,4 Prozent erhöht, wobei davon 1,9 Prozentpunkte auf die Neuvermietung entfallen. Rechnet man diese heraus, sieht man, dass sich unsere Bestandsmieten im Durchschnitt um 1,4 Prozent erhöht haben, inklusive Sanierungen. Deutschlandweit ist die ortsübliche Vergleichsmiete im letzten Jahr um 2,2 Prozent angestiegen.

Also hat die Deutsche Wohnen die Mieten deutlich weniger stark erhöht als der deutsche Durschnitt. Unsere Wohnungen sind und bleiben bezahlbar, die Durchschnitts-Warmmiete für eine circa 60 Quadratmeter große Wohnung liegt bei 580 Euro.

Der Gewinn der Deutsche Wohnen setzt sich aus dem Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung, aber auch den Ergebnissen aus anderen Geschäftssegmenten zusammen. Einen besonders großen Einfluss auf die Höhe des Betriebsergebnisses hat die Neubewertung unserer Immobilien. Durch die hohe wirtschaftliche Dynamik und den großen Zuzug in die Metropolregionen steigt der Wert unserer Immobilien. Dies schlägt sich auch im Betriebsergebnis nieder und macht den Großteil des Ergebnisses aus.

Unser Geschäftsmodell kann nur nachhaltig und langfristig funktionieren. Die aktuelle Dividendenrendite der Aktie liegt bei rund 2 Prozent. Eine Dividendenrendite ist die auf den Kurs der Aktie bezogene, prozentuale Ausschüttung. Mit dieser Rendite liegt die Deutsche Wohnen am unteren Ende der Skala aller Unternehmen aus ihrem Börsensegment, dem so genannten MDAX.

Nein, die Deutsche Wohnen hat 2018 EUR 416 Millionen in ihre Bestände investiert. Von den Gesamtinvestitionen in Instandhaltungen und Sanierungen in 2018 entfielen rund 25 Prozent auf Instandhaltungen, rund 28 Prozent auf Maßnahmen im Rahmen eines Mieterwechsels, rund 33 Prozent auf Instandhaltungen im Rahmen von komplexen Sanierungsprojekten und rund 14 Prozent auf umlagefähige Modernisierungsaufwendungen. Bei den umlagefähige Modernisierungsaufwendungen handelt es sich um einen kalkulatorischen Anteil bzw. Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, da die laufenden Sanierungsprojekte erst in der Zukunft abgerechnet werden.
 

Die Deutsche Wohnen spekuliert nicht mit Wohnungen. Vielmehr sind wir an einer langfristigen Bewirtschaftung unserer Bestände interessiert. Deshalb halten wir unsere Immobilien im Zuge von Sanierungen technisch und energetisch auf einem zeitgemäßen Stand, statten sie marktüblich und generationengerecht aus und passen sie den neuen Anforderungen und Möglichkeiten im digitalen Bereich an.

Die Deutsche Wohnen ist mit rund 111.500 Mietwohnungen zwar das größte private Wohnungsunternehmen in Berlin, hat bei über 1,9 Millionen Wohnungen in der Stadt aber nur einen Marktanteil von ca. 6 Prozent. Städtische Gesellschaften halten im Vergleich dazu zusammen mehr als 320.000 Wohnungen. Dies entspricht einem Anteil von ca. 17 Prozent.

Im Falle einer Modernisierung können unsere Mieter natürlich einen finanziellen Härtefallantrag stellen, sollte die Modernisierungsumlage für sie nicht tragbar sein. Bereits im Rahmen des Ankündigungsschreibens weisen wir darauf auch proaktiv hin. Im Anschluss bestätigen wir dem Mieter, dass wir den Umstand bei uns vermerkt haben und unaufgefordert zum Zeitpunkt der Umlagenabrechnung auf ihn zukommen.

Für die Härtefallregelung setzt die Deutsche Wohnen die Bruttowarmmiete an. So stellen wir sicher, dass unsere Mieter nicht mehr als 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens aufgrund der Umlage der Modernisierungskosten für die Miete aufwenden müssen. Voraussetzung hierfür ist die fristgemäße Anzeige des Härtefalls und zum Zeitpunkt der Modernisierungsumlage ein entsprechender Nachweis über die Einkommenssituation (z. B. die Gehaltsabrechnung, Renten- und Bewilligungsbescheide usw.).

Wenn die eingereichten Unterlagen eine finanzielle Härte bestätigen, reduziert sich die Modernisierungsumlage entsprechend – bis hin zu einem kompletten Verzicht.

Im Jahr 2018 hat die Deutsche Wohnen für Instandhaltungen, Modernisierungen und Instandsetzungen insgesamt rund EUR 416 Millionen in den Bestand investiert. Der Großteil dieser Investitionen ist nicht umlagefähig. Diese tragen wir selbst.

Beispiel: In der Eisenbahnersiedlung in der Gallwitzallee (Berlin-Lankwitz) werden rund 70 Prozent der Gesamtinvestitionen auf die Instandsetzung verwendet und deshalb ausschließlich von uns getragen. Die verbleibenden 30 Prozent sind die Basis für die gesetzlich erlaubte Umlage – natürlich unter der Berücksichtigung individueller finanzieller Härtefallregelungen.

Die Deutsche Wohnen hat allein im Jahr 2018 Grunderwerbsteuer in Höhe von knapp EUR 100 Millionen gezahlt.

Ja, die Deutsche Wohnen hat 2018 knapp 5 Prozent aller Neuvermietungen für Menschen in sozial schwierigen Situationen zur Verfügung gestellt.

Beispiel: Die Deutsche Wohnen arbeitet seit mehreren Jahren mit dem Verein hestia e. V. zusammen und stellt Frauen, die von Gewalt betroffen sind, dringend benötigten Wohnraum zur Verfügung. Allein im Jahr 2018 waren es 20 Wohnungen.