Der Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung – was er konkret bedeutet

Quick-Read: Die Konsequenzen im Überblick

• Entschädigung weit unter Marktwert: Wohnungsunternehmen erhalten statt des realen Marktwerts lediglich eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent in Form langfristiger (100-jähriger) Anleihen.
• Verlust von Kreditsicherheiten: Bestehende Bank-Hypotheken und Grundschulden auf den betroffenen Immobilien würden erlöschen.
• Unrealistische Mietfinanzierung: Eine Refinanzierung der verbleibenden Milliardenkosten über Mieten ist wirtschaftlich nur bei hohen zweistelligen Quadratmeterpreisen möglich.
• Risiko organisatorischer Überforderung: Eine unerfahrene, neu zu gründende staatliche Anstalt soll innerhalb von 18 Monaten über 200.000 Wohnungen übernehmen.
• Schwerwiegende verfassungsrechtliche Zweifel: Der Vorschlag der Initiative ist aus unserer Sicht nicht mit dem Grundgesetz und der Verfassung von Berlin vereinbar. Der Artikel 15 des Grundgesetzes wurde noch nie auf Mietwohnungen angewendet und ist den Einzelheiten juristisch umstritten.

Entschädigung weit unter Marktwert

Der Gesetzentwurf der Initiative sieht vor, betroffene Eigentümer nicht nach dem tatsächlichen Verkehrswert zu entschädigen, sondern lediglich mit etwa 40 bis 60 Prozent des Marktwerts in Form von langfristigen (100-jährigen) abzufinden.

Das Land Berlin müsste also Entschädigungskosten von 36 Milliarden Euro leisten – bei einem Berliner Jahreshaushalt von 45 Milliarden Euro. Gleichzeitig unterschreitet diese Summe den realen Verkehrswert drastisch, was zum einen willkürlich und zum anderen wirtschaftlich unangemessen ist. Diese unverhältnismäßige Entschädigung führt auch zu rechtlich zu schwerwiegenden Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz.

Da sich 86 Prozent der Vonovia Aktien im Streubesitz befinden, schadet eine solche Entschädigung unter Marktwert nicht nur Großkonzernen, sondern trifft unmittelbar auch private Kleinanlegerinnen und -anleger sowie Pensionsfonds, Versicherungen und andere Institutionen, die u.a. die Altersvorsorge vieler Menschen verwalten. Zudem drohen dem Land Berlin durch diesen massiven Eingriff langwierige, kostenintensive Rechtsstreitigkeiten, die den Landeshaushalt mit unkalkulierbaren finanziellen und juristischen Risiken belasten.

Risiken für Kreditsicherheiten belasten das Investorenvertrauen

Mit dem Inkrafttreten des Vergesellschaftungsgesetzes würden Bank-Hypotheken und Grundschulden auf den vergesellschafteten Immobilien erlöschen.

Die Details des Entschädigungsmechanismus für die finanzierenden Banken und dessen praktische Umsetzbarkeit sind juristisch ungeklärt: Da die Initiative eine Entschädigung deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert anstrebt, droht finanzierenden Banken und Gläubigern, dass die Entschädigungssumme nicht ausreicht, um die ausstehenden Kredite vollständig abzudecken. Kreditgeber stünden vor erheblicher Rechtsunsicherheit: Ihre Grundpfandrechte würden erlöschen und sie hätten nur einen Anspruch gegenüber den von der Vergesellschaftung betroffenen Unternehmen auf Beteiligung an der ohnehin nicht angemessenen Entschädigung.

Ein verheerendes Signal an den deutschen Wirtschaftsstandort: Wenn die Unsicherheit über Eigentum und Rendite Investoren abschreckt, bleiben Neubauten aus – dabei braucht Berlin jährlich 20.000 bis 30.000 neue Wohnungen.

Schon heute liegen die Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland 13 Prozent unter dem Niveau von 2019. Erste Banken haben bereits Kreditvergaben und -verlängerungen in Berlin gestoppt.

Refinanzierung nur durch hohe Mietpreise möglich

Das von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vorgeschlagene Refinanzierungsmodell über die laufenden Mieteinnahmen ist laut Berliner Rechnungshof nicht tragfähig und nur bei hohen zweistelligen Quadratmeterpreisen realisierbar.

Da solche Preise dem eigentlichen Ziel bezahlbarer Mieten widersprechen, gerät das gesamte Wirtschaftsmodell des Entwurfs in eine Schieflage. Eine staatliche Stelle wäre folglich nicht in der Lage, die Bewirtschaftungskosten, die Entschädigungsrückzahlungen sowie notwendige Klimaschutzsanierungen aus regulierten Mieten zu bestreiten. Das Ziel einer Vergesellschaftung würde damit verfehlt, so der Rechnungshof.

„GemeingutWohnen“ droht an einer organisatorischen Mammutaufgabe zu scheitern

Der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ verlangt, dass eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR) namens „GemeingutWohnen“ innerhalb einer Frist von 18 Monaten die operative Verwaltung von über 200.000 Wohnungen übernehmen soll.

Konkret betrifft dies zwischen 213.000 und 220.000 Wohnungen privater Unternehmen. Zum Vergleich: Das derzeit größte kommunale Wohnungsunternehmen Berlins, die Degewo, betreut rund 110.000 Einheiten. Eine Mammutaufgabe ohne vorhandene Strukturen, Personal oder Erfahrung.

Zudem könnte diese neue Verwaltung nicht das leisten, was wir heute schon in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau investieren: 384 Millionen Euro allein im Jahr 2025. Für 2026 sind 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln geplant. Reparaturen werden über eine eigene Handwerkerorganisation rund um die Uhr abgedeckt.

Eine neue staatliche Anstalt könnte diese Investitionen nicht allein aus den Mieteinnahmen stemmen und müsste diese aus öffentlichen Budgets stemmen, die gleichzeitig mit Schulen, Kitas und Infrastruktur konkurrieren. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: weniger Modernisierung, längere Wartezeiten und Sanierungsstau.

Verfassungsrechtliche Zweifel belasten die Rechtssicherheit des Entwurfs

Die geplante Vergesellschaftung stützt sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes, dessen Anwendung historisch beispiellos ist, wobei der Entwurf der Initiative erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel aufwirft.

Seit dem Bestehen der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 1949 wurde das Instrument der Vergesellschaftung noch nie angewendet. Artikel 15 zielt nicht nur nicht auf einen Eigentümerwechsel zugunsten des Staates ab, sondern auf eine strukturelle Neuordnung der Wirtschaftsordnung: Die betreffenden Güter sollen dauerhaft einer privatwirtschaftlichen, gewinnorientierten Nutzung entzogen und gemeinwirtschaftlich organisiert werden. Die Enteignung von einzelnen Unternehmen mit geringem Marktanteil (alle betroffenen Unternehmen in Summe nur etwa 10 Prozent der Berliner Wohnungen) ist nicht von Artikel 15 erfasst. Führende Verfassungsrechtler (darunter Helge Sodan, ehemaliger Präsident des Berliner Verfassungsgerichtshofs und Professor an der Freien Universität Berlin) haben betont, dass sich Artikel 15 auf Produktionsmittel bezieht, weshalb Mietwohnungen nicht Gegenstand einer Vergesellschaftung sein können. Auch der in Artikel 15 genannte Begriff von Grund und Boden erfasst keine Wohngebäude. Zudem verfehlt der Gesetzesvorschlag der Initiative den damit verfolgten Zweck einer Reduzierung des Mietniveaus und ist deswegen als Mittel zur Beseitigung der Wohnungsnot ungeeignet. Schließlich vernachlässigt der Entwurf auf unzulässige Weise die Interessen von Betroffenen und Dritten und sieht eine unangemessen niedrige Entschädigung vor, die weit hinter historischen europäischen Schutzstandards zurückbleibt. Der Entwurf entspricht daher nicht dem grundlegenden Gebot der Verhältnismäßigkeit staatlichen Handelns.